Эксперты объяснили, почему откладывается ввод льготной ипотеки на вторичное жилье | Мировые новости
Эксперты объяснили, почему откладывается ввод льготной ипотеки на вторичное жилье

Эксперты объяснили, почему откладывается ввод льготной ипотеки на вторичное жилье

«Такое решение может быть принято, если замедлятся продажи новостроек»

На днях вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин заявил о возможном введении льготной ипотеки на вторичное жилье. Дескать, рынок новостроек стоит, а сниженными кредитами на «старые» квартиры мы его подстегнем. Логика, казалось бы, проста: продав жилье во вторичном фонде, люди вложат вырученные деньги в более качественную квартиру в новостройке.

Эксперты рассказали «МК», смогут ли россияне решить жилищный вопрос благодаря предполагаемым мерам или же нововведение направлено лишь на поддержку застройщиков.

Фото: Наталья Мущинкина

— Правительство мало интересует улучшение жизни людей, — говорит независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Константин Барсуков. — Вдобавок Центробанк свято уверен, что ключевая ставка зависит от инфляции. Но о том, что высокая ключевая ставка не позволяет развиваться производству (а ведь мы должны активно заниматься импортозамещением), власти забывают. У меня складывается ощущение, что на фоне высокой ключевой ставки субсидирование различного рода показывает бизнесу, где власти хотят видеть точки роста.

К примеру, ввели льготную ипотеку для айтишников — очевидно, что государству очень нужны профессионалы в области информационных технологий. При этом кредитование для айтишников регламентировано еще и зарплатой.

Если обычно государство поддерживает малоимущих, предоставляя дотации в случае доходов ниже определенного уровня, то в случае с IT-специалистами — наоборот: правительство дает льготную ипотеку тем, кто получает зарплату не меньше 100 тысяч рублей во всех российских городах с населением до миллиона человек, а в «миллионниках» — не меньше 150 тысяч рублей. Это и сигнал для работодателей: учитывая кадровый дефицит, они не должны экономить на зарплатах таких специалистов.

— При высокой ключевой ставке, а 9% — это очень много, — нужно вводить субсидирование для областей, которые нужно развивать, на это нужны деньги, — подчеркивает специалист. — А если нужны деньги для развития экономики, вряд ли кто обратит внимание на социальную сферу, то есть субсидирование вторичного рынка жилья. Поэтому я буду очень сильно удивлен в случае введения льготной ипотеки на «вторичку».

Размер льготной ипотеки для вторичного рынка жилья должен быть максимум 8 %, рассуждает Барсуков. Иначе россияне не начнут брать кредиты. Опять же — как только власти введут льготную ипотеку на «вторичку», продавцы на радостях начнут поднимать цены. Но вала покупателей не будет даже при нынешней стоимости жилья, не говоря уже о повышенной.

— По моим ощущениям, покупатели хотят снижения цены по сделкам хотя бы на 10% от рыночных, — продолжает независимый эксперт. — Я вижу, что в объявлениях продавцы начали переписывать ценники, но на маленькие суммы — на 0,5-0,6%. Такой уровень скидок не подстегнет спрос.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева говорит, что снижение ставки по льготной ипотеке уже спровоцировало пусть небольшое, но увеличение спроса на недвижимость. Цены «поползли» вверх — притом не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость. Однако отсутствие дешевых кредитов на вторичном рынке поставило в тупик как продавцов, так и покупателей.

— На мой взгляд, введение льготной ипотеки для вторичного жилья возможно, — комментирует Катерина Соболева. — Ранее власти сообщали, что такое решение будет принято, если замедлятся продажи новостроек. Расширение программы приведет к увеличению спроса на вторичное жилье, а следом и на первичное, ведь собственники смогут обменять старое жилье на новое.

Сейчас в России можно купить готовое жилье с использованием сельской, семейной, дальневосточной ипотеки. Однако эти программы не рассчитаны на массового покупателя. Чтобы ставки по ипотеке на вторичном рынке опустились до 7%, необходимо, чтобы ключевая ставка упала почти вдвое, утверждают специалисты.

Президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков подчеркивает, что целью льготной ипотеки, введенной в 2020 году, была поддержка и стимулирование строительной отрасли. Расчет властей оправдался.

— Льготная ипотека на вторичное жилье может простимулировать массовый спрос в этом сегменте, но будет иметь социальный, а не прямой экономический эффект,- говорит Кулаков. — Рационально было бы введение льготной ипотеки на вторичном рынке в небольших городах, где нет нового строительства. А еще бы я предложил поддержать врачей и учителей.

— На одну продаваемую новостройку приходится примерно одна квартира из вторичного фонда, — приводит статистику маркетолог компании «Бэсткон» Сергей Ковалев. «Средства от продажи «вторички» решают вопрос первоначального взноса, позволяют сделать ипотечный кредит более доступным. Думаю, что введение льготной ипотеки на вторичное жилье произойдет в ближайшем будущем», — говорит он.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова не исключает появление льготной ипотеки на вторичное жилье в ближайшие нескольких месяцев. Однако, как считает эксперт, условия кредитования все равно будут отличаться от первичного рынка, поскольку в продажах на первичном рынке заинтересованы не только девелоперы, но и банки, которые финансируют строительство.

— Возможно, девелоперы совместно с банками предложат дополнительные условия для покупателей, которые хотят купить квартиру именно в их новостройке, но не могут продать имеющееся жилье, — говорит Яна Глазунова. — То есть это будет некая целевая ипотека на вторичном рынке.

Введение льготной ипотеки на вторичном рынке было актуально в марте-апреле 2022 года на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке, когда кредитование на первичном рынке было субсидировано, а вторичный рынок «выживал» самостоятельно, полагает эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. «Если льготную ипотеку не распространили для готового жилья даже в самый непростой для рынка период, то сейчас подобные преференции еще более маловероятны».

Понятно, что льготная ипотека именно на первичном рынке обеспечивает не только большую доступность жилья покупателям, но и загрузку строительной отрасли. Если льготное кредитование станет доступным и на «вторичке», многие клиенты уйдут с первичного рынка. К тому же ремонт жилья существенно подорожал, что тоже говорит в пользу вторичного жилья, где большая часть квартир продается уже с ремонтом.

Попросту говоря, вводя льготы для готовых квартир, лоббисты строительной отрасли выстрелят себе в ногу. «Распространение субсидирования на сегмент вторичного жилья снизит эффект от программы для новостроек. Поэтому вряд ли стоит рассчитывать на льготную ипотеку на «вторичке»,- делает вывод аналитик Циан.

Источник

Похожие записи